Le bail commercial 3 6 9 est un dispositif qui encadre la location des locaux à usage professionnel. Dans cet article, nous allons détailler les différentes modalités de fixation du loyer pour ce type de contrat.
Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 et quelles sont ses spécificités ?
Le bail commercial est un contrat de location conclu entre un propriétaire (bailleur) et un locataire (preneur) pour la mise à disposition d’un local destiné à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial 3 6 9, quant à lui, correspond à un bail commercial dont la durée est fixée à neuf ans, avec possibilité pour le locataire de donner congé tous les trois ans.
Ce type de bail présente plusieurs avantages pour le locataire, notamment en matière de sécurité juridique et de stabilité financière. En effet, il bénéficie d’un droit au renouvellement du bail et d’une protection contre les hausses abusives du loyer grâce au mécanisme de plafonnement.
Comment est fixé le loyer initial lors de la signature du bail commercial ?
Lors de la conclusion du bail commercial, le loyer initial est librement fixé par les parties. Il peut être déterminé en fonction des critères habituels tels que la surface, l’emplacement ou encore l’état du local. Toutefois, il est important de noter que le loyer initial doit être exprimé en euros et qu’il peut être soumis à la TVA si le bailleur a opté pour cette option. Par ailleurs, il est possible de prévoir une clause d’indexation du loyer, qui permettra au loyer d’être révisé annuellement en fonction de l’évolution d’un indice (généralement l’indice des loyers commerciaux).
Quelles sont les modalités de révision du loyer lors du renouvellement du bail ?
Au terme des neuf ans, le locataire a la possibilité de demander le renouvellement du bail commercial. Lors de ce renouvellement, le loyer peut être révisé selon différentes modalités :
- Révision triennale : Le locataire ou le bailleur peuvent demander une révision du loyer tous les trois ans, à compter de la date d’effet du bail. Cette révision est encadrée par le mécanisme de plafonnement : le nouveau loyer ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) sur la période écoulée.
- Révision en cas de modification notable des éléments déterminants : Si les facteurs ayant servi à fixer le loyer initial ont subi une modification notable depuis la conclusion du bail (par exemple, travaux importants réalisés par le locataire), une révision exceptionnelle du loyer peut être demandée.
Quels sont les recours possibles en cas de désaccord sur le loyer lors du renouvellement ?
En cas de désaccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer lors du renouvellement, différentes procédures peuvent être engagées :
- La conciliation : Les parties peuvent tenter de trouver un accord à l’amiable en ayant recours à une procédure de conciliation devant la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.
- L’expertise judiciaire : Si la conciliation échoue, le juge peut être saisi afin qu’il désigne un expert chargé d’évaluer le montant du loyer. L’expert tiendra compte notamment des caractéristiques du local, des prix pratiqués dans le voisinage et de l’évolution des indices.
Il est important de noter que les frais liés à ces procédures sont généralement partagés entre les deux parties.
En résumé, la fixation du loyer dans un bail commercial 3 6 9 est encadrée par des règles spécifiques afin d’assurer une certaine stabilité financière pour le locataire. Lors de la signature du bail, le loyer initial est librement fixé, tandis que sa révision lors du renouvellement est soumise au mécanisme de plafonnement. En cas de désaccord sur le montant du loyer, différentes procédures existent pour parvenir à un accord ou faire trancher la question par un expert judiciaire.