Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant permettant d’investir dans l’immobilier tout en contribuant à la mixité sociale et à la lutte contre la crise du logement. Mais comment fonctionne-t-il pour les investisseurs ? Découvrez les principes, avantages et limites de ce mécanisme.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un dispositif juridique créé par la loi ALUR en 2014, ayant pour objectifs de faciliter l’accès au logement et de favoriser la mixité sociale. Il s’agit d’un mécanisme qui permet aux investisseurs immobiliers d’acquérir des biens à des prix inférieurs à ceux du marché, en contrepartie de conditions particulières d’occupation et de revente.
Dans le cadre d’un BRS, le propriétaire du bien immobilier n’est pas pleinement propriétaire de son logement au sens traditionnel. En effet, il ne fait que bénéficier d’un droit réel sur celui-ci, c’est-à-dire qu’il a uniquement le droit de l’utiliser et d’en percevoir les fruits. La pleine propriété du bien reste entre les mains d’un organisme foncier solidaire (OFS), qui est généralement une structure publique ou à but non lucratif.
Les principes du bail réel solidaire pour les investisseurs
Le BRS repose sur une séparation entre la propriété du foncier et celle du bâti. Ainsi, l’investisseur qui acquiert un bien immobilier dans le cadre d’un BRS ne devient pas propriétaire du terrain sur lequel est construit le logement. Il achète uniquement le droit de construire et d’occuper le bien pendant une durée déterminée, généralement 99 ans.
Pour investir dans un bien en BRS, il faut passer par un OFS qui est chargé de la gestion des biens en bail réel solidaire. L’OFS est responsable de la sélection des acquéreurs, en fonction de critères sociaux et économiques. Les candidats à l’achat doivent respecter certains plafonds de ressources et s’engager à occuper le logement en tant que résidence principale.
En contrepartie de cette restriction d’accès à la propriété, les bénéficiaires d’un BRS peuvent bénéficier d’une réduction significative du prix d’achat du bien immobilier. Cette décote est généralement comprise entre 20% et 50% par rapport aux prix du marché local.
Les avantages pour les investisseurs immobiliers
Le principal atout du bail réel solidaire pour les investisseurs immobiliers est la possibilité d’acquérir des biens à des prix très compétitifs, tout en contribuant à la création d’une offre de logements abordables pour les ménages modestes. En effet, le dispositif permet d’acheter des biens en dessous de leur valeur réelle, ce qui peut représenter une opportunité intéressante pour diversifier son patrimoine ou réaliser un investissement locatif.
De plus, le BRS présente un certain nombre d’avantages fiscaux. Les investisseurs bénéficiant de ce dispositif peuvent notamment prétendre à une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans, et à une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre du dispositif Pinel.
Enfin, investir dans un bien en BRS peut permettre aux investisseurs de limiter les risques liés à la fluctuation des prix de l’immobilier. En effet, la décote appliquée lors de l’achat du bien est également prise en compte lors de sa revente, ce qui permet de limiter les effets d’une éventuelle baisse des prix sur la plus-value réalisée.
Les limites et contraintes du bail réel solidaire
Même s’il présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers, le BRS comporte également certaines contraintes. Tout d’abord, il convient de souligner que la revente d’un bien acquis en BRS est soumise à des conditions strictes. L’investisseur doit ainsi proposer son bien à l’OFS en priorité et respecter un plafond de prix fixé par cet organisme. De plus, la revente ne peut se faire qu’à des ménages respectant les critères d’éligibilité au BRS.
Par ailleurs, l’investissement en BRS est généralement moins rentable qu’un investissement locatif classique, en raison de la décote appliquée sur le prix du bien et des contraintes liées à la revente. Cependant, il peut constituer une alternative intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine tout en contribuant à un projet d’intérêt général.
Enfin, il convient de noter que le BRS reste encore peu connu et peu répandu dans le paysage immobilier français. Cela peut limiter les opportunités d’investissement pour les investisseurs intéressés par ce dispositif. Toutefois, la promotion du BRS par les pouvoirs publics et l’essor des organismes fonciers solidaires devrait contribuer à accroître sa visibilité et son attractivité dans les années à venir.
En résumé, le bail réel solidaire offre aux investisseurs immobiliers une opportunité de diversifier leur patrimoine en acquérant des biens à des prix attractifs, tout en participant à un projet social et solidaire. Mais il convient de bien prendre en compte ses contraintes et spécificités avant de se lancer dans ce type d’investissement.