Avant de penser à mettre en location votre logement, posez-vous d’abord la question. Définissez si vous souhaitez louer votre bien en location immobilière meublée ou vide. Ces deux formules ont chacune leurs avantages, mais le choix dépendra des conditions du marché et de vos attentes.
Location meublée ou vide : qui offre le meilleur rendement ?
En France, le rendement moyen brut tourne autour des 6 % à 8 % rien qu’en location meublée non saisonnière (9 ou 12 mois). Les chiffres indiqués par les agences professionnelles soulignent aussi qu’en termes de loyers, les locations meublées rapportent 15 % à 20 % de plus que les locations vides. Seulement, pour que cela soit réellement intéressant, il faudrait que les locataires se suivent et qu’aucune vacance locative ne doive avoir lieu entre deux signatures de baux. En location vide, le rendement tournerait par contre entre 4,7 % à 6,6 %. Notez toutefois que des disparités importantes existent tout de même entre les villes.
Location meublée ou vide : qu’en est-il de la fiscalité ?
Meublées ou vides, les recettes locatives sont toujours soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La différence se verra seulement au niveau des abattements et des déductions. Dans la location meublée, en tant que bailleur ayant le statut de loueur en meublé non professionnel, vous percevez des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Là encore deux options s’offrent à vous : vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes en micro-BIC ou imposé au réel avec la possibilité de diminuer vos recettes grâce à la déduction de charges et d’amortissements.
En location vide, vous percevez des revenus fonciers. Deux régimes se proposent à vous : le régime du micro foncier vous permettant de ne payer des impôts que sur 70 % de vos recettes locatives ou bien le régime réel, avec possibilité de déduire vos charges.
La location meublée est donc plus intéressante en matière de fiscalité puisqu’en micro-BIC, vous ne payerez des impôts que sur 50 % de vos recettes locatives contre 70 % dans le cadre du micro foncier de la location nue. En plus, contrairement à celui des revenus fonciers, le BIC permet d’amortir le bien loué.
Location meublée ou vide : la durée du bail et le délai de préavis
· Durée du bail
En location meublée, les baux ont une durée de 1 an renouvelable ou de 9 mois non-renouvelable si le locataire est étudiant. Dans le cadre de la location vide, le bail est de « 3-6-9 » (3 ans et renouvelable). Nous avons d’ailleurs rédigé un dossier sur les éléments obligatoires à insérer au contrat de location.
· Délai de préavis
Pour la location meublée, le propriétaire-bailleur dispose de 3 mois pour donner congé à son locataire avant l’échéance du bail. Si la rupture est à l’initiative du locataire, le préavis passe à 1 mois. Quant à la location vide, le bailleur d’une location nue doit se justifier 6 mois à l’avance pour récupérer son bien. Pour le locataire, le préavis est de 3 mois ou de 1 mois dans certains cas.